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072-250-8808賃貸アパート建築
をご検討中の方へ
実は、多くのオーナー
様が同じ悩みを抱えて
いました
その他、このような記載があると要注意！
銀行の融資借入が40年や50年と記載されている
サブリースの借上率が90%や95%と記載されている
一つでも当てはまったら、
ご相談ください。
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契約前に知っておきたい…実際にあったケース
ハウスメーカーからの提案が想定以上に高い
状況
- ・父親が亡くなり、母親が施設に入ったことで自宅が空き家状態になっていた。
- ・自宅と隣の駐車場を合わせて、マンション経営を始めようと思っている。
- ・敷地面積は、約1909㎡（約577坪）
- ・大手ハウスメーカーに提案をしてもらったが、建築費（投資金額）が
大きすぎてしり込みしている状態。
他社の提案内容
状況の分析
家賃設定が、周辺相場よりも高めに設定されている
大手ハウスメーカーブランドとはいえ、強気の家賃設定のためシミュレーション通りにはならないリスクが潜んでいます。10年、20年になるにつれ、サブリース賃料の改訂が行われるため、経営をひっ迫する傾向に。
建築コストが高い
大手ハウスメーカーは宣伝広告費や人件費などの間接経費が高くなりやすく、結果建築コストが上がります。
無駄が多い建築プラン
建築プランを見ると無駄が多い設計に。効率の良いプランニングをすることで、居室数を1.5倍増やすことも可能。無駄が多いということは、それだけ収支が悪くなるということです。
調査結果
● 建築コスト
約25%の削減が可能
● 家賃収入
周辺相場に合わせた家賃設定でも、見直し前とほぼ変わらない
● 借入返済
大手ハウスメーカーは年度当たりの返済額が少ないが
借入期間が長く設定されており、リスクがある
● 手取り（CF）
初年度CFはプランを見直すことで
約160%（約1320万円）の改善が可能
● 表面利回り
プランを見直すことで、約150%（表面利
回り8.3%）の改善が可能
大阪でマンション計画中だが、融資が通らない課題
状況
- ・大阪市内で土地を取得し、賃貸マンションの計画を進めているが
融資が通らない - ・融資を通すために建築費を下げて、利回りを改善させたい
他社の提案内容
- ・10階建 32室（1LDK・35㎡）+オーナールーム1戸 家賃8.5万の計画
- ・建築費/4.1億円（税別）表面利回り/7.9%
- ・借入条件/借入期間:30年 借入額:4.1億円 金利:3.5%
1F平面図
2F平面図
状況の分析
建築費を下げて投資分析をしても、資金繰りが悪い
融資を通すことができても、事業として成り立たない
プランに無駄が多く（効率が悪い）収益性が悪くなっている
（一例）1Fピロティの駐車場
1F部分の建築費と駐車場収入では採算が合わない、また廊下が中廊下になっていると
建築費が割高になる
調査結果
● 建築コスト
約40%の削減が可能
● 家賃収入
家賃収入は下がるが、建築費、借入返済額が減少でき、結果的に手取りが大幅に上昇
● 建築プラン
プランを見直すことで、建築費も収益性も改善できる可能性が高い
【プラン見直しご提案イメージ】
・RC造 8階建 28室+オーナールーム
・建築費/2.4億円（税別）表面利回り/9.7%
・借入条件/借入期間:30年 借入額:2.6億円 金利:3.5%
1F平面図
2F平面図
私たちは“建てたあとに後悔しない”
提案を
大切にしています。
資産パートナープランナーズの特徴
不動産オーナー様の 「資産を守る」
ための頼れるプロ集団です
世代を超えて大切な資産を守り続けるために、 土地運用・相続・資産運用などのあらゆるお悩みをサポート。 不動産・建築・法律・ファイナンスなど、各分野の専門家がチームとなって最適な解決策をご提案します。
毎月開催のセミナーで気になるテーマを学び、気軽に相談できる場をご用意
資産運用や相続の最新情報をテーマにしたセミナーを毎月開催。
初めての方でも安心してご参加いただける、アットホームな相談会です。
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主なサービス
診断だけでなく、あなたに合う最適なプランのご提案も可能です。
事例 1
二つの土地をまとめて活用。
経営と相続を同時に解決 !
オーナー様の悩み:
ハウスメーカーで建てた築20年のアパートが老朽化+空室増加。さらに相続税3億円の対策に悩んでいました。 当時のハウスメーカーからは、新たに遊休地に新築アパートを建てる提案。しかし「新しく建てたアパートも空室で大変な思いをしてしまうのでは」と不安に…。
資産パートナープランナーズからの提案:
既存アパートを建て替え、家賃下落と空室リスクを解消。もう一つの土地は温存し、将来の相続対策に活かす“資産全体を見たプラン”をご提案。
施工後の状況とオーナー様の声:
「家賃も安定し、経営が好転。土地も残して本当に良かった。全体を見た提案に感謝しています。」
事例 2
駅から遠い老朽長屋を、
高齢者住宅で満室経営転換！
オーナー様の悩み:
駅徒歩25分・250坪の土地に老朽長屋。ハウスメーカーからアパート建築の提案をされているが、周辺を見ると空室が多く、本当に立てて大丈夫なのか不安…。
資産パートナープランナーズからの提案:
立地調査からマンション経営は難しいと判断。 近隣の病院に着目し、「サービス付き高齢者向け住宅」をご提案。安定需要＆一括借上げで安心経営へ。
施工後の状況とオーナー様の声:
介護業者が建物ごと借り上げてくれるので安心。収入も安定し社会貢献もできる選択で、本当に良かった。別の視点からの提案に感謝です。
事例 3
駅から遠く広い土地を、
子どもに残せる「戸建賃貸」へ
オーナー様の悩み:
駅から遠い300坪の土地に毎年60万円の固定資産税…。さらに、子どもたちの“争続”リスクにも悩まれていました。ハウスメーカーからは、2億円規模のアパート建設の提案もありましたが、大きな投資と遺産分割の難しさでこれでいいのか不安…。
資産パートナープランナーズからの提案:
大規模投資を避け、「子供達各々に資産を残してあげたい」という意向を尊重し、土地の一部を売却 →その資金で戸建賃貸を3棟建設というプランをご提案。戸建の名義をお子様に分けることで、相続対策としても有効に。
施工後の状況とオーナー様の声:
2億円の話に不安を感じていましたが、セカンドオピニオンで視野が広がり、安心できる一歩を踏み出せました。今は満室で安定収入も確保できています。
当社で診断後、本当に採算が合わないと判断した場合は、
アパート建築をおすすめしないこともございます。
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ご利用の流れ
個別面談（２時間）
まずはお客様の不動産に関するお悩みや、大手ハウスメーカーからの提案内容について、詳細をお伺いします。不安に感じている点や疑問点を解消できるよう、じっくりと耳を傾けます。
ご契約
私たちのサービス内容にご納得いただけましたら、正式なご契約へと進みます。サービス範囲や費用について明確にご説明し、安心してご利用いただけるよう努めます。
必要書類のお預かり
現在お持ちの不動産に関する資料や、ハウスメーカーからの見積書、提案書などをお預かりします。これらの情報をもとに、専門的な分析と診断を行います。書類の取り扱いには細心の注意を払い、厳重に管理いたします。
適性診断
お預かりした資料に基づき、お客様の不動産の状況や、ハウスメーカーの提案内容を専門家の視点から徹底的に分析・診断します。見積もりの妥当性、提案のメリット・デメリット、隠れたリスクなどを多角的に評価します。
診断結果 ご報告
診断結果は、公平な立場からの客観的な見解を分かりやすくご報告いたします。現在のハウスメーカーにこの診断内容が知られることは一切ありませんので、ご安心ください。お客様が最適な判断を下せるよう、全力でサポートいたします。
会社概要
| 会社名 | 株式会社 資産パートナープランナーズ |
|---|---|
| 設立 | 2003年4月22日 |
| 法人番号 | 9120101024183 |
| 代表者 | 西田 芳明 |
| 資本金 | 1,000万円 |
| 住所 | 〒591-8032 大阪府堺市北区百舌鳥梅町1-30-1 |
| 事業内容 | 不動産オーナーの事業承継サポート 相続対策・財務対策・所得税対策サポート キャッシュフロー改善サポート 賃貸経営コンサルティング 不動産資産運用コンサルティング 土地活用コンサルティング オーナーコンサルティングFC |
| 取引銀行 | 池田泉州銀行 三菱東京UFJ銀行 三井住友銀行 関西みらい銀行 |
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